건물 기준시가, 어렵지 않아요! 쉽고 빠르게 이해하는 방법

건물 기준시가, 어렵지 않아요! 쉽고 빠르게 이해하는 방법

 

목차

• 1. 건물 기준시가란 무엇일까요?
• 2. 건물 기준시가를 어떻게 계산할까요?
  • 2.1. 기본 공식
  • 2.2. ㎡당 금액 계산
  • 2.3. 적용 지수 계산
  • 2.4. 조정률 적용
• 3. 건물 기준시가 계산 실습
  • 3.1. 예시: 주택
  • 3.2. 예시: 상가
• 4. 건물 기준시가 계산 도움말
• 5. 마무리

1. 건물 기준시가란 무엇일까요?

건물 기준시가는 주택, 상가, 사무실 등의 양도소득세 및 상속세 과세기준으로 사용되는 가격입니다. 쉽게 말해, 취득하거나 양도할 때 얼마의 가치로 평가할지 정해주는 기준이라고 생각하면 됩니다.

2. 건물 기준시가를 어떻게 계산할까요?

건물 기준시가는 다음과 같은 공식으로 계산됩니다.

기준시가 = ㎡당 금액 × 연면적

2.1. 기본 공식

• ㎡당 금액: 건축물의 신축가격기준액을 기초로 구조, 용도, 위치, 경과연수 등을 반영하여 산정된 금액입니다.
• 연면적: 건축물의 바닥면적을 합한 값입니다. 다만, 지하 1층은 50%, 지하 2층 이하는 25%만 반영됩니다.

2.2. ㎡당 금액 계산

㎡당 금액은 다음과 같은 공식으로 계산됩니다.

㎡당 금액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율

• 건물신축가격기준액: 건축물의 신축 비용을 기준으로 산정된 금액입니다.
• 구조지수: 철근콘크리트, 철골, 목조 등 건축물의 구조에 따라 부여되는 지수입니다. 구조가 튼튼할수록 지수가 높아집니다.
• 용도지수: 주택, 상가, 사무실 등 건축물의 용도에 따라 부여되는 지수입니다. 용도가 높을수록 지수가 높아집니다.
• 위치지수: 건축물의 주변 환경, 교통, 편의시설 등을 고려하여 부여되는 지수입니다. 위치가 좋을수록 지수가 높아집니다.
• 경과연수별잔가율: 건축물의 노후화 정도를 반영하여 감소되는 비율입니다. 경과연수가 많을수록 비율이 낮아집니다.

2.3. 적용 지수 계산

각 지수는 국세청에서 고시하는 기준에 따라 계산됩니다. 예를 들어, 서울 강남구에 위치한 철근콘크리트 아파트의 경우 위치지수는 1.2, 용도지수는 1.0, 구조지수는 1.1이고, 경과연수 10년이 지난 경우 경과연수별 잔가율은 0.95입니다. 따라서 ㎡당 금액은 다음과 같이 계산됩니다.

㎡당 금액 = 2,000,000원/㎡ × 1.1 × 1.0 × 1.2 × 0.95 = 2,464,000원/㎡

2.4. 조정률 적용

일부 건축물에는 특성에 따라 조정률이 적용될 수 있습니다. 예를 들어, 엘리베이터, 난방시설, 주차장 등 편의시설이 있는 경우에는 조정률이 상승하고, 반대로 오래된 건축물이나 리모델링